새로운 일상으로의 초대

2009년부터 집 지을때 반드시 챙겨야 하는 산재보험

금년부터 건설면허 업자가 아닌 경우라도 연면적 100㎡ (30평)를 초과하는 건축물을 지을 경우 의무적으로

산재보험에 가입해야 한다. 건축주 직영의 소규모 개인집 공사에도 빼놓지 말고 재해가 발생 할 경우 불이익

을 받지 않는다.

산재보험

 

국가가 사업주로부터 소정의 보험료를 징수하여 그 기금으로 사업주를 대신하여 산재 근로자에게 보상을 해

주는 제도이다. 보험료는 사업주가 전액 부담하며 사고 시 치료비와 간병비, 요양, 휴업, 상병보상연금, 장해,

간병, 유족 급여, 장의비의 보험급여를 마련해 두고 있다.

건설면허가 없는 사업주나 건축주 직영 (대부분의 전원주택 건축주와 시공사가 포함됨)

 

건설면허가 없는 경우에는 총공사금액 또는 연면적에 따라 보험적용 여부가 결정된다.

건설공사의 총 공사금액이 2천만원 이상이고, 연면적이 100㎡ (30평)를 초과하는 건축물 또는 연면적이

200㎡ (60평)를 초과하는 건축물의 대수선의 경우 산재보험이 의무적으로 적용된다.

산재보험 가입과 보험료 계산

 

시공사나 건축주는 공사 착공일로부터 14일 이내(공사착공일로부터 14일 이내에 종료되는 경우에는 종료일

전날까지)에 공사현장 관할 근로복지공단에 <건설공사 보험관계성립신고서>를 제출하고 성립일 70일 이내

(성립일로부터 70일 이내에 종료되는 경우에는 종료일 전날까지)에 보험료를 신고,납부하여야 한다.

산재신고시 필요서류는 건축주 직영일 경우 건축허가서가, 시공사 신청시에는 건축허가서와 공사계약서를

제출하며 건축주 직영공사일 경우에는 연면적과 공법, 공사기간등을 복합적으로 감안하여 산재 보험료를 산

정하고 시공사(일반 사업자)의 경우 공사건당 1회만 납부한다.

보험료는 총 공사금액*노무부비율(28%)*건설업보험율(0.34)로 산정한다.

 

예)총공사비가 1억원일 경우, 1억*0.28*0.034=95만2천원

의무적용이 되지 않는 경우라도 사업주나 건축주가 해당 년의 건설공사에 대해 근로복지 공단에 임의가입신

청을 해서 승인을 얻을 수 있으며 가입신청서가 접수된 다음 날부터 산재보험이 성립되고 산재보험 적용을 받

을 수 있다.

근로복지공단 1588-0075 http://www.welco.or.kr

 

기본적으로 돈이 문제내, 강남 30평대 아파트 값과 같내....

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단독주택 지을때 유의할 점은…건축비 3.3㎡당 400만원 안팎,

디자인 너무 튀면 잘 안팔려

단독주택지 마련에 성공했다면 이제는 집을 짓는 일에 나설 차례다.이미 만들어진 주택을 사는 것이 아니라 자신의 취향에 맞게 건축한 집에 산다는 것은 단독주택지 소유자만의 특권이다.

기본적인 건축원리나 지방자치단체가 제시한 건축조건에 부응한다면 자기 마음대로 집을 짓고 살 수 있다.방의 개수 등 내부 구조는 물론 정원의 위치와 크기까지 스스로 결정하면 된다.

집을 짓기 전에 고려해야 할 점은 크게 세 가지.얼마를 들여 얼마나 크게 짓느냐다.건축법에서는 아무리 개인 소유의 땅이라고 해도 집의 규모를 마음대로 할 수 없도록 제한하고 있다.

규정에 어긋나게 큰 집을 지으려 했다가는 건축 자체가 불가능해진다.건축비가 얼마나 소요될지도 핵심 체크 포인트다.

원하는 대로 집을 지을 수 있다고 해서 창의력을 지나치게 발휘하는 것도 바람직하지 않다.실제 거주에 불편함이 없어야 하고 만약의 사태에 대비해 팔 수 있다는 사실도 염두에 둬야 한다.

단독주택은 환금성이 떨어지는데 너무 독특하게 지어놓으면 사겠다는 사람을 찾을 수 없게 된다.

◆주거전용은 용적률 80~100%

단독주택지는 주거전용용지와 1층에 상가를 둘 수 있는 점포주택용지 등 두 종류로 나뉜다.주거전용용지는 2층까지 건축이 가능하며 두 세대가 생활할 수 있다.

건물의 연면적은 지방자치단체의 조례나 지구단위계획에 따라 차이가 있지만 일반적으로 건폐율 50~60%에 용적률 80~100%가 적용된다.

건폐율이란 전체 대지면적에서 건물의 바닥면적이 차지하는 비율이다.건폐율이 50%면 300㎡의 택지를 확보했을 때 건물의 바닥면적이 150㎡를 넘어서는 안 된다.쉽게 말해서 땅의 절반을 정원이나 주차장처럼 건물이 없는 곳으로 놔둬야 한다는 뜻이다.

용적률은 건물 연면적의 총합을 대지면적으로 나눈 것이다.용적률 100%를 적용받았다면 1층과 2층의 연면적을 합한 면적이 땅의 크기가 된다.연면적을 계산할 때 지하층은 포함되지 않는다.

점포주택용지는 보통 3층까지 지을 수 있고 경우에 따라서는 4층까지도 가능하다.점포주택용지도 건폐율은 50~60% 수준으로 주거전용용지와 같지만 층수가 늘어나 용적률은 150~180%로 높은 편이다.

◆건물 바닥면적 100㎡ 넘으면 허가 필요

집을 짓는 데는 절차가 있다.먼저 건축설계사무소를 찾는 것이 순서다.건축설계사무소에서 자신의 라이프 스타일에 걸맞은 청사진을 만든다.청사진에는 공간배치 내용부터 평면계획,마감재 등 집을 짓는 데 필요한 모든 내용이 담기게 된다.

다음으로는 시장과 군수 등 지자체장으로부터 건축허가를 받아야 한다.건물의 바닥면적이 100㎡ 이하라면 신고만으로도 공사에 들어갈 수 있지만 100㎡ 이상일 때는 건축허가가 필요하다.

허가를 위해서는 건축사가 설계한 도면이 있어야 하고 공사 감리자를 지정해야 한다.바닥면적 100㎡ 미만은 동장 또는 읍면장에게 신고만 하면 된다.

설계와 허가를 마치면 착공에 들어간다.다음에는 건물을 짓고 상하수도 가스 전기 등 기반시설을 갖춘 뒤에는 사용승인을 얻어야 한다.공사를 마치고 각종 세금을 내면 비로소 등기가 가능하고 입주를 할 수 있다.

◆건축비는 주거전용이 약간 비싸

건축비는 주거전용주택의 경우 1㎡당 120만~150만원 정도를 감안해야 한다.3.3㎡(1평)기준으로는 400만~500만원 선이다.

점포겸용주택은 1층의 상가 인테리어 비용이 적게 들기 때문에 주거전용주택보다 약간 저렴한 100만~120만원 선이다.전문가들은 이 정도 건축비를 책정하면 웬만한 고급 아파트와 비교해도 손색이 없는 집을 지을 수 있다고 설명한다.

하지만 실제 입주까지 소요되는 전체 건축비는 이보다 조금 더 들게 마련이다.설계ㆍ감리비와 기타 부대 공사비가 추가되는 탓이다.

한국토지공사가 경기도 시흥시 능곡지구의 주거전용단독주택을 예로 들어 산출한 건축비 내역을 보면 이해하기 쉽다.이 사례는 대지면적 202㎡에 지하 1층(주차장) 지상 2층 규모의 벽돌집을 지는 것이다.

건폐율 50%에 용적률 95%를 적용받아 건축면적 100㎡,연면적 193㎡(주차장 제외)짜리 집을 짓는다고 가정할 때 토지공사가 예상한 총 사업비는 3억원 정도다.주거부문 건축비는 2억3160만원(193㎡X120만원)이지만 설계ㆍ감리비 및 기타 공사비가 3500만원 정도 추가되고 지하 주차장(4대) 건설비용도 든다.

점포주택 건축비 계산법도 마찬가지다.연면적(㎡)에 1㎡당 건축비를 곱하고 여기서 나온 금액의 10% 안팎의 돈을 더하면 대략적인 공사비를 추정할 수 있다.

◆지구별 건축조건 미리 확인해야

집을 지을 때는 자녀들의 성장을 고려해야 한다.식구가 많은데도 건축허가를 받지 않기 위해 집의 규모를 줄이면 나중에 불편을 겪게 된다.노인이 있다면 설계에서부터 마감재나 조명까지 세심한 배려가 필요하다.

벽은 가급적 직사각형에 가깝게 하는 것이 좋다.곡선이 있거나 들쑥날쑥하면 공사비가 많이 들 뿐만아니라 지붕이 복잡하게 돼 비가 샐 수 있기 때문이다.또 향후에 증축을 할 수도 있으므로 건물의 배치를 사전에 고려해야 한다.

택지지구에 따라 필지별로 지붕의 경사도나 색채 또는 처마길 등을 지정하기도 하므로 조건 등을 별도로 확인해야 한다.

업계 관계자는 "건축도면에서는 사용자재의 색상과 제조사와 같은 내용이 명시되지 않기 때문에 마감재를 둘러싸고 시공업자와 분쟁을 겪지 않으려면 시공 전에 샘플을 받아 정확하게 선정해 주는 것이 좋다"고 말했다

◆ 땅 살때와 건물 완공떄 취득ㆍ등록세 내야

단독주택용지에 집을 지을 때는 세금 문제도 확실히 해둬야 한다.세금은 땅을 살 때와 집을 완공했을 때 두 번에 걸쳐 낸다.

땅을 사면 취득세와 등록세를 납부해야 한다.취득세는 토지대금의 2%이며 여기에 농어촌특별세(취득세의 10%)가 더해져 2.2%가 된다.땅값을 일시불이나 2년 미만으로 나눠내면 토지대금을 완납한 날로부터 30일 이내 치러야 한다.

2년 이상 분할납부 조건일 때는 계약금이나 중도금을 낼 때마다 해당 금액의 취득세를 30일 이내 납부한다.한국토지공사 관계자는 "택지지구가 준공되지 않은 경우에는 취득세 자진신고 기간이 다를 수 있으니 계약담당자에게 문의를 해야 한다"고 조언했다.

등록세율도 땅값의 2%이지만 교육세(등록세의 20%)가 더해지기 때문에 실제로는 2.4%가 된다.토지대금을 모두 정산하고 60일 이내에 납부해야 한다.

집을 완공했을 때는 건축물 부문에 대한 취득세와 등록세를 납부한다.취득세는 취득가액의 1%다.취득가액이란 재료비 인건비 등 집을 지으면서 든 돈을 모두 합친 금액이다.

등록세는 등기를 하기 전에 납부하는데 세율은 취득가액의 0.8%다.등록세를 낼 때 교육세와 농어촌특별세도 함께 치른다.새로 지은 집의 전용면적이 85㎡ 이하면 농어촌특별세는 부과되지 않는다.

고준석 신한은행 팀장은 "자진신고 기간 중 세금을 납부하지 않으면 신불성실에 의한 과태료가 20% 부과되므로 유의해야 한다"고 충고했다

◆ 택지 공급기준은…해당지역 무주택세대주 1순위, 유주택자는 이주자택 지 노려라

택지개발지구 내 단독주택용지는 통상 필지당 230~330㎡(70~100평) 단위로 공급되는 게 일반적이다.토지공사가 공급하는 단독택지가 주공 단독주택지보다 필지별 공급면적이 약간 큰 편이다.

이들 택지 가운데 일반 분양분은 해당지역(시ㆍ군)에 거주하는 무주택세대주가 1순위로 신청할 수 있다.당첨자는 추첨을 통해 가려진다.유주택자의 경우 1순위에서 미달물량이 발생해야 신청기회를 잡을 수 있는 셈이다.

단독택지 당첨자는 지정된 날짜에 계약금으로 분양가의 10%를 낸 뒤 2년여에 걸쳐 중도금과 잔금을 나눠낸다.중도금의 경우 통상 계약일로부터 6개월 단위로 4번 정도에 걸쳐 분할납부할 수 있다.

이때 토공이나 주공이 금융기관의 대출을 알선해 주는 만큼 자금계획을 수립할 때 참고할 만하다.택지지구 내 단독주택지는 아파트와 달리 DTI규제를 적용받지 않아 통상 분양가의 70%까지 대출을 받을 수 있다.

다만 일반공급되는 단독택지는 분양대금을 모두 치른 뒤 토지소유권을 이전받을 때까지 전매가 금지된다.반면 이주자택지나 협의양도인 택지는 계약 후 한 달 뒤부터 1회에 한해 전매가 허용되는 만큼 유주택자들은 이들 택지를 노려볼 만하다.

이주자택지의 경우 필지면적 265㎡(80평)까지는 조성원가의 80%선에 수의계약 형태로 공급된다.반면 협의양도인 택지나 265㎡를 넘는 이주자택지는 일반공급분처럼 감정가 기준으로 분양가가 정해진다.

따라서 265㎡이하 이주자택지는 협의양도인 택지보다 웃돈이 더 많이 붙는 게 일반적이지만,매입자 입장에서 보면 일반분양가 수준과 비슷하거나 대략 10% 정도를 더 얹어주면 무난하다는 평가다.

거래 물량이 많지 않다보니 프리미엄이 부동산 시장여건에 따라 크게 출렁이는 만큼 매입 타이밍을 잘 잡는 것도 자금부담을 줄일 수 있는 방법이다.

토지거래허가구역 안에서 전매를 통해 단독주택지를 구입할 경우엔 지자체의 토지거래허가를 받아야 한다는 점도 알아둬야 한다.

From : www.hankyung.com

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토공의 토지청약시스템(buy.lplus.or.kr)

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